Готовые решения

«ТИПОВОЙ МОДУЛЬНЫЙ БАССЕЙН»

1. КОНЦЕПЦИЯ ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА

«ТИПОВОЙ МОДУЛЬНЫЙ БАССЕЙН ДЛЯ ГОРОДА МИНСКА»

   Комплекс мер, реализуемых в последние годы Минским городским исполнительным комитетом в области строительства и эксплуатации водно-оздоровительных объектов (бассейнов, физкультурно-оздоровительных комплексов, многофункциональных спортивнооздоровительных центров) по достоинству оценивается населением города Минска и специалистами. Наряду со строительством специализированных спортивных сооружений городского и республиканского уровня, финансирование которых осуществляется преимущественно за счет бюджетных средств, по состоянию на 01.12.2015 года на разной степени готовности находятся проектирование и строительство 19-ти объектов спортивнооздоровительного назначения, инвестирование которых ведется за счет предприятий и организаций негосударственной формы собственности.

   Вместе с тем,  Президент Республики Беларусь Лукашенко А.Г. при посещении комплекса «Мандарин» 12.11.2015 г.отметил, что жители города Минска не в полной мере удовлетворены количеством плавательных бассейнов «пешеходной доступности», а также полнотой и качеством услуг многофункциональных оздоровительных комплексов. Задачей ближайшей перспективы развития инфраструктуры оздоровления является реализация всех возможных форматов подобных объектов, рассматриваемых как «фабрики здоровья» для населения, вовлечения в активные формы досуга как детей, так и людей среднего и старшего возраста.

   С целью предоставления разнообразных и качественных услуг населению города Минска в области оздоровления и организации досуга, с участием зарубежных партнеров созданного международного консорциума, ОАО «Институт «Минскгражданпроект», ООО «Инновационная компания «ИНТЕС» и ООО «МГПтехнология» разработали концепцию реализации инвестиционного проекта «Типовой модульный бассейн для города Минска». Основываясь на собственном опыте проектирования и строительства высокотехнологичных объектов спорта, оздоровления и развлечений  (аквапарка «Лебяжий», комплексов «Фристайл», «Минск-Арена» и «Чижовка-Арена» в г.Минске, спортивных центров в г.Пинске и Солигорске и многих других), выражаем мнение, что экономически обоснованным и действующим на принципах самоокупаемости такой объект может стать при разумном сочетании социальных функций (оздоровление и обучение плаванию) и получения коммерческой выгоды от предоставления разнообразных услуг (тренажерные и фитнес-залы, термальные комплексы и др.). При этом посещаемость и отдача от дополнительных услуг должна достигаться не за счет включения их в обязательный минимальный «пакет», а за счет интенсивной рекламной и маркетинговой работы собственника оздоровительного центра (бассейна).

   Таким образом, по нашему мнению, типовой бассейн правильно было бы рассматривать как своеобразный технологический модуль, который, кроме основного назначения (спортивное и оздоровительное плавание, обучение плаванию детей), мог быть дополнен (интегрирован) другими функциями, исходя из конкретных потребностей   территорий. Это же касается и разнообразия архитектурных решений  зданий с учетом особенностей  места расположения земельных участков  для  строительства.

Для микрорайонов жилой застройки, существующих 20 и более лет, уместным было бы строительство многофункциональных семейных досуговых центров, где  наряду с воднооздоровительным комплексом имелись бы иные функции, объединяющие население по интересам (клубам). Концепция подобных центров разработана нами ранее для условий малых и средних городов республики и, на наш взгляд, может быть успешно применена для таких микрорайонов как «Чижовка», «Шабаны», «Зеленый Луг» и других.    Множественность функций центра при его разумных масштабах, возможность разнообразного и полноценного отдыха в кругу семьи и друзей, будут способствовать не только закреплению принципов здорового образа жизни, но и созданию благоприятной атмосферы семейных отношений. На базе многофункционального центра могли бы решаться и отдельные  вопросы социальной направленности для слабозащищенных категорий населения ( клубы для пожилых людей, семей, воспитывающих детей-инвалидов, льготные сеансы для воспитанников детских домов семейного типа, членов многодетных семей и др.)   

 1.1.Организационно-правовая  и  финансовые  формы взаимоотношений участников реализации инвестиционного  проекта.

    Одним из слагаемых результативности предлагаемого инвестиционного проекта, целью которого является создание и развитие во времени гибких структурных форм оздоровительных объектов для отдельных территорий города Минска с различной степенью существующей инфраструктуры услуг, может стать сотрудничество в рамках государственночастного партнерства. При этом, исходя из конкретной экономической ситуации и актуальности предоставления таких услуг, широко могут использоваться различные формы финансового и имущественного обеспечения заключаемых соглашений о государственночастном партнерстве со стороны государственного партнера (предоставление частному партнеру средств городского бюджета, освобождение от арендной платы за пользование имуществом, находящимся в государственной собственности и др.).

    Согласно предварительным расчетам, общие затраты на один из объектов в рамках инвестиционного проекта «Типовой модульный бассейн для города Минска» (исходя из полноты использования предложенных функций), будут эквивалентны 2,0-2,6 млн. евро. Условием реализации предлагаемого инвестиционного проекта стала бы не только возможность получения кредита   на льготных условиях под гарантию местного бюджета в одном из белорусских банков. Совместно с иными участниками международного консорциума, сложившегося в ходе строительства аквапарка «Лебяжий», учитывая весьма сжатый инвестиционный период, проработана с коммерческими банками Германии и Австрии возможность получения льготного кредита (5% годовых в валюте) в виде товарного кредита поддержки собственных производителей. Сумма возможного кредита, в зависимости от структуры работ и степени оснащения технологическим и инженерным оборудованием, может составить до 65% от общих затрат на строительство объекта.

   Немаловажным представляется и то, что международный консорциум принимает на себя обязательство привлечения управляющей компании с опытом эксплуатации подобных объектов на весь период окупаемости объекта, что является гарантией успешности проекта в целом и, в том числе, своевременного возврата кредитов. С началом эксплуатации комплекса будут созданы дополнительные рабочие места для обслуживающего персонала в количестве 25-30 человек.     

   Одним из принципиальных вопросов эффективности последующей эксплуатации оздоровительных объектов является сосредоточение всех функций Заказчика в руках потенциальной эксплуатирующей организации на самом начальном этапе инвестиционного процесса (предпроектная документация, обоснование инвестирования с разработкой бизнесплана и пр.). Эта работа должна выполняться в самом тесном сотрудничестве с местными исполнительными органами, и, в первую очередь, при определении формата и функций будущего объекта.

   Полезным представляется создание в городе Минске ассоциативного образования из числа организаций негосударственного сектора, занятых инвестированием и эксплуатацией оздоровительных объектов. Это позволило бы ввести дух соревновательности и здоровой конкуренции с уже существующими государственными структурами в обслуживании населения, а также оперативно реагировать на появление на рынке услуг новых технологий и форм оздоровления.

   Участники международного консорциума, с учетом приемлемых для Мингорисполкома организационных и финансовых схем инвестирования проекта, в любом случае готовы к участию в тендерных торгах на проектирование, поставку, монтаж и наладку профильного технологического оборудования, систем управления и безопасности, а при необходимости – к заключению  договоров  аутсорсинга на введенных в эксплуатацию объектах.

   1.2.Краткое обоснование возможных архитектурно-планировочных и конструктивных схем зданий.

   На основе сравнительного анализа отечественного и зарубежного опыта, основными критериями для получения результата наилучших показателей стоимости строительства и эксплуатации принято  взять за основу объемно-планировочное решение с наименьшей общей площадью и наименьшей площадью ограждающих поверхностей, быстрой возводимостью конструкций стен и покрытия, энергоэффективностью ограждающих конструкций. При всех равных показателях составляющих  стоимости стеновых  материалов и оборудования, строительных и монтажных работ  и т. д., именно наименьшие (но достаточные) данные общей полезной площади дают конкурентное преимущество. Так как предполагаемые участки для размещения объектов могут иметь разные входные требования и различаться по архитектурно-градостроительным задачам,  рассмотрено два варианта: сооружение близкое по форме к капле и арочная, прямоугольная в плане конструкция.    Основным конструктивным элементом сооружений являются индустриальные деревянные полуарки, позволяющие значительно ускорить строительно-монтажные работы и удешевить стоимость устройства фундаментов. Выбор материала несущих конструкций покрытия, помимо этого, основан на специфике бассейнов как залов для одного вида использования, где условия эксплуатации внутри помещения остаются более или менее стабильными.      Преимуществом древесины является её малая теплопроводность, в результате чего строительные деревянные конструкции остаются теплыми, и влага не конденсируется на поверхности ограждающих конструкций. Производством многослойной клееной древесины и изготовлением большепролетных строительных конструкций занимается в Республике Беларусь Гомельский комбинат строительных конструкций.

    Возможно, интерес руководства Мингорисполкома может вызвать предложение об организации на профильных предприятиях Минска производства (или кооперации с сложившимися изготовителями) этих и других конструкций каркаса зданий как для бассейнов, так и многофункциональных залов для игровых видов спорта, теннисных кортов.   Варианты предлагаемых архитектурно-планировочных и конструктивных схем зданий представлены в разделе «Графические материалы» концептуального предложения.

   1.3.Модульность возможных композиционных решений и функционального назначения комплексов.

   Первый вариант объемно-планировочного решения предлагается применять на территориях, имеющих более высокие градостроительные свойства и требования к размещаемому объекту. Двухэтажный компактный объем шатровой формы с габаритными размерами в плане 38,4х38,4 м удачно  вписывается в различный градостроительный контекст. В здании общей площадью 1850,0 м² предусмотрены: плавательный бассейн с размерами ванны 25х16м, детский бассейн для обучения не умеющих плавать с ванной 10х6м, тренажерный зал 104,0 м², термальный комплекс с комнатами для массажа. Общая пропускная способность (в зависимости от регламента проведения занятий) −  72-106 посещений в сеанс.

   В качестве основного технологического модуля, по второму варианту базового решения, предлагается прямоугольный в плане одноэтажный бассейн, с размерами в плане 25,2х56,0 м, перекрытый деревянными полуарками и  ванной из нержавеющей стали размером 25х18 м по грунту с минимальным набором вспомогательных и технических помещений. При общей площади 1408,5 м² данный бассейн рассчитан на 36-54 посещений в сеанс в зависимости от регламента занятий.

   При наличии резерва площади земельного участка, в случае появления необходимости в увеличении объемов существующих услуг, а также появления новых видов услуг или функций, имеется возможность блокировки с  существующим зданием второго одноэтажного модуля с размерами в плане 13,5х25,6м.  Второй блок-модуль включает: детский бассейн для обучения не умеющих плавать с размерами ванны 10,0х6,0м, термальный блок с саунами, тренажерный зал. Данный блок может являться вторым этапом строительства и ввода в эксплуатацию.

   Третьим этапом, при необходимости оказания дополнительных услуг, является пристройка одноэтажного блока с размерами в плане 13,5х25,6 м, в котором размещены помещения СПА-комплекса с салоном красоты.      Инженерное оборудование, требующееся в связи с увеличением мощности, решается посредством установки расчетного дополнительного количества блоков.

   1.4.Принципиальные технологические решения, основанные на современной практике строительства и эксплуатации водно-оздоровительных объектов.

   В целях максимального снижения издержек, ресурсо- и энергосбережения, увеличения срока эксплуатации при одновременном повышении качества предоставляемых услуг предлагаем использовать для оснащения бассейнов, а в их составе термальных комплексов и прочих объектов социальной сферы высокоэффективные технологии и оборудование, отобранные с учетом сравнительного анализа эксплуатационных свойств и ценовых факторов:

   − бассейны из нержавеющей стали производства Berndorf Bäderbau (Австрия). Применение изготовленных с высокой степенью точности элементов из высококачественной нержавеющей стали, в несколько раз сокращает сроки строительства и уменьшает объемы строительных работ. Так, чаши бассейнов могут устанавливаться непосредственно на гравийное основание, что исключает необходимость сооружения заглубленного технического подполья с выемкой грунта и водопонижением, устройства сложной опалубки, армирования, бетонирования, дополнительной закупки и установки закладных деталей, устройства выравнивающего и гидроизолирующего слоев, облицовки и фугования, монтажа сложной системы подводящих и отводящих трубопроводов. Помимо этого, бассейны из нержавеющей стали гигиеничны, требуют значительно меньших трудозатрат по очистке стенок и днища ванн, а также дают существенную, от 10 до 50%, экономию расходуемых реагентов — чистящих средств, альгицидов и дезинфектантов. Срок эксплуатации ванн из нержавеющей стали как минимум вдвое выше ж/б ванн – 50 лет, при этом они не требуют периодических текущих и капитальных ремонтов.

   Кроме того, нержавеющая сталь является современным технологичным материалом, предполагающим большую свободу для архитектора. Её пластичность является особенно выгодным свойством при строительстве плавательных бассейнов нетрадиционной формы.

Ожидаемый экономический эффект – до 8,0 тыс. евро в год.

   − системы автоматизированной водоподготовки бассейнов на базе эффективных скорых сукционных фильтров типа Captura производства aquila GmbH (Германия) с применением водного раствора гипохлорида натрия в качестве основного дезинфектанта пролонгированного действия и УФ-облучения в качестве дополнительного средства обеззараживания. Применение современных систем сукционной водоподготовки позволяет экономить от 30 до 55% воды и электроэнергии в сравнении с традиционной напорной фильтрацией. Применение УФ-обеззараживания позволяет снизить расход дезинфектантов в 1,5-2 раза и обеспечить существенное повышение комфортности среды для пользователей. Автоматизация в разы снижает трудозатраты и, соответственно, расходы на заработную плату. Ожидаемый экономический эффект – до 12,5 тыс. евро в год.

   − комплекс автоматизированных раздевальных на базе вандалозащищенных устойчивых к воздействиям влаги шкафчиков из HPL-пластика производства Kupan (Голландия) с электронными замками Metra (Словения) и RFID-браслетами (протокол Mifare-1K). Применение данных шкафчиков раздевальных, оснащенных автоматическими системами контроля доступа, гарантирует долговременную и бесконфликтную эксплуатацию, обеспечение сохранности личных вещей посетителей. Аналогичными системами могут также быть оснащены остальные раздевальные комплекса. Ожидаемый экономический эффект – до 1,8 тыс. евро в год.

   − бани и сауны на основе предварительно изготовленных комплектов технологического оборудования, конструкций и материалов для функциональной и эстетической отделки стен, пола, потолка и скамей «под ключ» производства Starpool Srl., Италия. Применение таких комплектов обеспечивает реализацию высокоэстетичных полнофункциональных комплексов турецкой бани (хамама), русских бань и финских саун. Комплекты включают всё необходимое технологическое оборудование (парогенераторы, автоматы ароматерапии, душевые гарнитуры, индивидуальные конструкции скамей, конструктивные гидро- и теплоизоляционные панели для стен, пола и потолка, системы водяного подогрева пола и стен, вентиляционные системы с воздуховодами и арматурой, стеклянные двери, осветительное оборудование и декоративную оптико-волоконную подсветку, акустические системы).

   В качестве неотъемлемого инструментария всеобъемлющего контроля, мониторинга и оптимизации функционирования комплекса предлагаем предусмотреть проектом мероприятия по комплексной автоматизации и диспетчеризации инженерных систем.    Применение комплексной автоматизации и диспетчеризации инженерных систем, помимо минимизации рисков воздействия человеческого фактора на работу систем, обеспечивает оперативность контроля и обратную прослеживаемость процессов, возможность оперативного учета, анализа и прогнозирования расходов в целях оптимизации и повышения эффективности хозяйственной деятельности. Интеграция Комплексной системы управления и диспетчеризации (КСУД) с системами безналичных расчетов, проката, общепита, контроля доступа, технологического видеонаблюдения и проч. в Единую информационно-сервисную систему (ЕИСС) обеспечивает возможность полнообъемного контроля финансовых потоков и исключает злоупотребления в сфере кассовых операций. Ожидаемый экономический эффект – до 25-50 тыс. евро в год. Предполагаемое оборудование и аппаратное обеспечение ЕИСС – Schneider Electric, программное обеспечение – Oracle.

   Полагаем также, что в качестве необходимого условия оптимальной эксплуатации, обеспечения надлежащего качества предоставляемых посетителям услуг, создания комфортной среды пребывания и требуемого информационного обеспечения посетителей комплекса целесообразна разработка раздела «Дизайн среды и визуально-адресное ориентирование».

   Комплексное применение предлагаемых нами проектных решений может существенно влиять и на процессы энергоэффективности и ресурсосбережения. Так, при наличии в составе одного объекта ледового поля (катка) и плавательного бассейна предоставляется возможность рационального использования ТЭР (не менее 300 кВтч), а интеграция систем рекуперации низкопотенциального тепла и энергообеспечения за счет нетрадиционных возобновляемых источников – весьма существенную дополнительную экономию (от 100 до 1500 кВтч в зависимости от состава и мощности объекта).

   1.5 Использование в тепло- и энергоснабжении объектов возобновляемых источников энергии

   В качестве возобновляемых источников планируется частично использовать солнечную энергию с целью нагрева воды для нужд теплоснабжения и горячего водоснабжения.  Для этого использовать гелиоколлекторы, которые преобразуют солнечное излучение в тепловую энергию, а также аккумулятор тепловой энергии, сглаживающий между собой нерегулярности поступления солнечной энергии и нерегулярности потребления теплоты системами горячего водоснабжения.

   Расход тепла на горячее водоснабжение составляет до 80 квт.ч/м2. Снизить эти расходы возможно только за счет применения возобновляемых источников энергии, в частности, за счет гелиосистем.  

   С целью уменьшения расходов питьевой воды  планируется предусмотреть  следующие системы канализации: бытовая канализация “черных вод”, бытовая канализация “серых вод”.

   Стоки от унитазов, писсуаров и трапов будут собираться с помощью системы хозяйственнобытовой канализации, так называемых “черных” вод и отводиться по выпускам в наружные канализационные сети. Стоки от раковин, умывальников, душей  будут отводиться с помощью системы бытовой канализации, так называемых “серых” вод. Данные стоки планируется очищать и повторно использовать для технических и санитарных нужд здания. На сантехнических приборах предполагается установка водосберегающей водоразборной арматуры. Все сантехнические приборы   оснащаются датчиками автоматического включения/выключения для минимизации расхода потребляемой воды.

   Основные технико-экономические показатели (ТЭП) предлагаемых базовых вариантов архитектурно-планировочных и конструктивных схем зданий представлены в приложении 1 Концепции.

    Расчетный период реализации инвестиционного проекта – 20 месяцев  с момента предоставления земельного участка для проектирования объекта. Срок окупаемости фактически понесенных затрат – 5-7 лет.

БАЗОВЫЙ АРХИТЕКТУРНО-ПЛАНИРОВОЧНЫЙ ВАРИАНТ №1

Архитектор: Кратович К.А.

   План первого этажа

План второго этажа

БАЗОВЫЙ АРХИТЕКТУРНО-ПЛАНИРОВОЧНЫЙ ВАРИАНТ №2

Архитектор: Куцыло О.А.